Решили купить квартиру?
Что нужно знать покупателю, чтобы приобретенное жилье не преподнесло неприятных сюрпризов?
Во-первых, необходимо узнать, кто является собственником квартиры, так как зачастую девушка, любезно рассказывающая вам о квартире, не всегда является ее собственником. Собственником может быть одно лицо или несколько лиц. Проверить, кто является собственником квартиры, можно по выписке из регистрационной книги, которую выдает территориальная организация по государственной регистрации и земельному кадастру. Если квартира является общей совместной собственностью супругов, то потребуется согласие супруга (бывшего супруга) продавца. Если отчуждается приватизируемое жилое помещение, то потребуется согласие всех участников приватизации и лиц, которые имеют право пользования и владения жилым помещением. В зависимости от конкретной ситуации может потребоваться согласие иных лиц. На консультации у нотариуса вы можете получить подробную информацию, касающуюся именно вашей сделки. Нотариус также проверит имеются ли иные препятствия и запрещения для совершения сделки.
Во-вторых, для вас важно знать, кто выступит на стороне продавца, собственник или его представитель по доверенности, и кто этот представитель. Сделку можно заключить и с представителем, но у него должна быть нотариально удостоверенная доверенность, в которой предусмотрено право на продажу указанной квартиры. Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 189 Гражданского кодекса, собственник, выдавший доверенность, может во всякое время отменить ее, в результате чего действие доверенности прекращается. Для проверки факта отмены доверенности, удостоверенной нотариусом в Беларуси, можно воспользоваться официальным сайтом Белорусской нотариальной палаты belnotary.by, заполнив все указанные поля специальной формы в разделе «Поиск отмененных доверенностей». Доверенность прекращает свое действие и в случае смерти лица, выдавшего доверенность.
В–третьих, недееспособность продавца может стать поводом, чтобы оспорить сделку. Если в числе собственников окажутся несовершеннолетние дети или недееспособные совершеннолетние лица, а также в случае если в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении, либо граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, то в соответствии со ст. 75 Жилищного кодекса заключать сделку можно будет только получив письменное согласие органов опеки и попечительства.
Лица, не лишенные дееспособности, на самом деле могут иметь психиатрический диагноз, или страдать от тяжелой болезни, или принимать серьезные препараты, или просто быть в стрессе. Для исключения возможных негативных последствий для сделки, продавец на добровольной платной основе может пройти психиатрическую экспертизу на предмет способности по психическому состоянию совершать сделку. Заключение экспертизы поможет максимально оградить планируемую сделку от признания ее в последующем недействительной.
Принимая решение о приобретении жилья на вторичном рынке, вы обязаны быть внимательным и ответственным покупателем, даже если предложение кажется очень выгодным и это квартира вашей мечты.
Подводные камни завещания
Давайте разберем две ситуации, связанные с завещанием. И так, есть три сестры. Их мать составила завещание на все свое имущество в пользу внучки – дочери одной из сестер. Имеют ли право две другие сестры, которые являются пенсионерами по возрасту, оспорить это завещание?
В данной ситуации речь не идет о том, что нужно оспаривать завещание. Дети наследодателя, которые на день смерти своего родителя являются лицами, имеющими право на получение пенсии по возрасту на общих основаниях, относятся к обязательным наследникам. То есть, они имеют право на 1/2 долю от того имущества, на которое они могли бы рассчитывать при наследовании по закону, если бы отсутствовало завещание. При наследовании по закону три сестры получили бы каждая по 1/3 доле в наследстве. Так как имеется завещание в пользу внучки, то две дочери наследодателя, достигшие на день смерти своего родителя пенсионного возраста, имеют право на обязательную долю в наследстве. В данной ситуации обе дочери получат каждая по 1/6 доле в наследстве. Оставшиеся 4/6 доли в наследстве получит внучка по завещанию. Таким образом, никакого оспаривания или судебного разбирательства здесь нет. В соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса наследники для оформления своих прав в бесспорном порядке обращаются к нотариусу, предъявляют паспорт, пенсионное удостоверение, документы, подтверждающие родственные отношения с наследодателем. Так законодатель защищает права нетрудоспособных наследников первой очереди.
Рассмотрим такую ситуацию: мой супруг оставил завещание в пользу своей племянницы на квартиру, которую мы купили с ним в период брака. Своих детей у нас нет, поэтому я являюсь единственной наследницей по закону 1 очереди, имею инвалидность 2 группы. Кроме квартиры другого имущества мы не нажили. Как будет наследоваться совместно нажитое имущество после смерти супруга?
В соответствии со ст. 23 Кодекса о браке и семье имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. Следовательно, в совместно нажитом имуществе, а именно в квартире, вам принадлежит 1/2 доля. Нотариус на основании заявления выдает пережившему супругу свидетельство о праве собственности на 1/2 долю в имуществе, нажитом супругами в период брака. Вторая половина квартиры, которая принадлежит наследодателю, попадает в наследственную массу. Так как вы являетесь пережившей супругой наследодателя и имеете инвалидность 2 группы, то в соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса, вы также имеете право на обязательную долю в наследстве. Если кроме вас других наследников по закону 1 очереди нет, то ваша обязательная доля составит 1/2 долю в наследстве. Таким образом, в результате такого оформления прав квартира будет находиться в общей долевой собственности, где вам будет принадлежать 3/4 доли, а племяннице по завещанию – 1/4 доля.
Елена ШАРАЕВА,
нотариус Могилевского нотариального округа.
